Вопрос передачи ключей от квартиры в новостройке, имеется в виду приобретение первичного жилья без отделки, мы уже обсудили в статье «Как принять квартиру от застройщика». Покупка вторичного жилья – не менее сложная тема. С чего начать и на что стоит обратить внимание, осматривая своё будущее приобретение?
В выборе квартиры необходимо воспользоваться услугами риэлтора. Заниматься подобным самостоятельно сложно и отнимает много времени. Составьте задание специалисту и озвучьте свои пожелания. Когда варианты найдены, следующий шаг – осмотр предложений.
Квартиры с отделкой – тема, отличающаяся от первичного «нетронутого» жилья. Но при этом вопросов к застройщику или к собственнику (к продавцу) больше.
Осматривайте квартиру внимательно, советуем фотографировать и снимать на видео! Об этом важно помнить, так как данная информация поможет в будущем, если, конечно, интерес к квартире не пропадёт после ее осмотра.
Проверка площади
Обязательно проверьте площади хотя бы на небольших участках квартиры. Постарайтесь замерить все стены, если будет время и вам разрешат это сделать. С прямоугольными помещениями проблем не возникает, нужны лишь длина и ширина комнаты. Проще всего измерять лазерной линейкой/дальномером. Они сейчас продаются в любом строительном магазине. Купите, это сэкономит время. Если вы покупаете квартиру от застройщика с отделкой, то просто проверяйте площади и размеры на соответствие строительному плану. Строительный план можно запросить у застройщика или в управляющей компании. Площади обычно соответствуют, а если и отличаются, то незначительно.
К квартире на вторичном рынке обычно прилагается план БТИ. Проверьте его наличие и соответствие реальной планировке. В проверке планировки вам могут посодействовать инженеры-эксперты из организации, которые специализируются на согласованиях перепланировок квартир. Ваша задача – найти жильё с самым минимальным количеством несоответствий и возникающих вопросов от такого эксперта.
Пункты, которые необходимо соблюдать при осмотре планировки квартиры:
План квартиры должен полностью соответствовать планировке в реальности!
Лоджии и балконы не должны быть присоединены к жилой площади ваших спален, кухонь или гостиной комнаты.
Площадь ванных комнат, санузлов и их габариты должны соответствовать плану. И ни в коем случае даже на 5-10 см не должны заходить на зоны жилых комнат.
Кухня. Это необходимо выделить в отдельный пункт. Повторяем все, что написано в п.3, но при этом слово «санузел» меняем на «кухня». И тоже бежим проверять размеры и площадь. Габариты кухни не должны заходить на пятно жилой зоны. И даже не могут заходить на площадь санузлов. Хоть они и называются одним словосочетанием – «мокрая» зона. Но при этом эти зоны разные по функциям и по сути. Поэтому их надо разделять и на планировке.
Проверьте все коммуникации, вода должна литься, канализация – спускаться, полотенцесушитель – греть, газ – гореть, вентиляция – работать. Как это проверяется, мы уже писали ранее, проходите по ссылке, указанной выше.
Что касается батарей. Они должны тоже греть, если это зима и поздняя осень. Ещё немаловажная проблема: некоторые собственники очень любят размещать на балконах и лоджиях приборы отопления, которые подключены к центральному стояку. Это запрещённый приём! Вам его придётся устранить. И вернуть отопление только в рамки первоначально тёплого контура квартиры.
Необходимо проверить открывание всех окон и дверей. А также осмотреть стёкла и рамы на наличие царапин и окалин.
Этот пункт мы оставили «про запас», так как с каждым новым примером случаи беззакония добавляются. Поэтому старайтесь не попасть на проблемную квартиру. Это вам в будущем дорого обойдётся.
Для чего столько проверок?
Внимательная проверка ведётся для того, чтобы вы, будущие владельцы, смогли взять ипотеку на покупку квартиры, застраховать её и получить выплаты. Чтобы вы в ней как в сказке жили-были и не знали проблем с законом. Это очень важный момент, и к нему нужно отнестись с большим вниманием. Если вдруг, например, произойдёт затопление вас или вами, и проверяющие органы узнают о неузаконенной перепланировке, хотя она и будет выполнена не под вашим началом, устранять и возвращать в соответствии с БТИ придётся именно вам как собственнику данной жилой площади.
На этом работа эксперта-инженера будет завершена. И если он не нашёл никаких проблемных мест, то смело переходите к следующим этапам проверки.
Осмотр стен, полов и потолков
В статье о новостройках мы тоже перечисляли данный пункт. Но там были другие стены, полы и потолки, все без отделки, а сейчас перед нами квартира в полной её красоте. Разделим этот пункт на 2 части: 1 – предложение от застройщика (тот случай, когда строительная компания уже сделала ремонт, то есть покупай и живи, но, естественно, всё дёшево и сердито); 2 – вторичное жильё (то есть квартиру выставили на продажу бывшие жильцы).
1. Если стены от застройщика, то ходим и смотрим трещины на плитке, отходят ли где-то обои, есть ли царапины на покраске. Общая чистота помещений. Плюс к этому всему добавляются потолочные карнизы, напольные плинтуса, сантехника. Сантехнику обязательно нужно проверить на трещины. Стучим по унитазу ручкой. В унитазе пару раз спускаем воду, в раковине пару раз включаем воду. Это нужно делать в начале осмотра квартиры и в конце, чтобы между проверками прошло какое-то время, и проблемы с целостностью сантехники дали о себе знать. Не забудьте проверить визуально стены на неровности, для этого встаньте в начало стены, посмотрите вдоль нее на линию соприкосновения с потолком или с полом. Линия должна быть относительно прямой. И обязательно обратите внимание на углы – как вы помните, они должны соответствовать плану БТИ. Прямые углы должны быть 90 градусов. Напоминаем, что можно воспользоваться листом А4, но если вы более опытный покупатель, то берите с собой линейку-угольник. Бывают и исключения – это квартиры в угловых секциях, тут углы могут быть по 135 градусов. Это вам никак не проверить без специалиста или без профессионального оборудования. Так что верьте на слово представителю застройщика. А ещё бывают цилиндрические стены. Они вообще проверке не поддаются без профоборудования.
В квартире будет освещение, скорее всего, в виде провода, который свисает в середине потолка. Тут ничего не проверишь. А если проверять, то с собой у вас должна быть лампочка, работающая от 220 В, с патроном и специальные многоразовые клипсы Wago, чтобы можно было подключиться для проверки и отсоединиться после.
2. В варианте, когда вы рассматриваете покупку вторичного жилья, каждый такой пункт, перечисленный выше, может повлиять на ваше решение о покупке квартиры. На крайний случай можно добиться небольшой скидки. Но это будет уже на ваше усмотрение и желание. Часто люди, нацеленные на покупку жилья, хотят абсолютно изменить внутреннее пространство. Старые обои на стенах, паркет или ламинат на полу, сантехника и прочие вещи, присутствующие от предыдущих владельцев, их не интересуют.
Если что-то из перечисленного в статье не соответствует вашему договору, обязательно укажите «находки» письменно в претензии.
Желаем вам удачи в выборе и покупке квартиры!
Графические эскизы Алексея Корчинского
Автор статьи – Алексей Корчинский.
Архитектор, дизайнер, старший преподаватель МАРХИ, член Союза Московских Архитекторов. Руководитель студии архитектуры и дизайна Like Interior.
likeinterior.su / like.interior
