Тема квартирного вопроса бесконечна. Мы решили постепенно разбирать различные аспекты: в предыдущей статье обсудили передачу ключей от квартиры в новостройке и перечислили пункты, которые необходимо внимательно проверять.
Теперь предлагаем поговорить о так называемой «свободной планировке» – термине, который в течение многих лет соблазняет и вводит в заблуждение желающих приобрести квартиру в новостройке.
Итак, давайте вместе разбираться, где та самая «свобода» в планировке будущей квартиры. Как этот термин понимают клиенты, а что на самом деле подразумевают девелоперы. Мы будем говорить исключительно о Москве и московских застройщиках. И ещё одно немаловажное уточнение: речь будет идти только о квартирах. В рамках этой статьи частные дома нас не интересуют, так это эквивалент свободной планировки. На параметры частного дома действуют только две силы – ваш реальный бюджет, планируемый на строительство, и законы гравитации.
Приступим к разоблачению!
Согласно терминологии свободная планировка – это пространство без стен. Термин появился, когда технологии в строительстве перешагнули на ступень массового железобетонного монолита. Когда в квартирах перестали появляться ригели и балки, которые пересекали квартиры поперёк, как в сталинках и хрущевках. В современном многоэтажном строительстве все опоры и перекрытия изготавливаются из одного материала и в одном месте – на строительной площадке. Благодаря этим технологиям в современных квартирах практически отсутствуют стены внутри жилого пространства, они заменены на колонны и пилоны (Пилон – продолговатая колонна. – Прим. Ред.).
В общем, именно благодаря новым технологиям в нашу жизнь пришел термин «свободная планировка». Но это все история, что же получаем на самом деле?
Мечты, мечты…
С точки зрения обывателя, квартира со свободной планировкой – это пространство, в котором вы можете делать, что хотите, ведь стен нет! Самым главным желанием является передвижение и увеличение мокрых зон (ванная комната, туалет, кухня), как вашей душе угодно и удобно. Иногда ситуации доходят до абсурда: многие считают, что свободная планировка позволит сделать ванную комнату размером с гостиную, поставить там бассейн и хамам в придачу. И бегут сломя голову покупать квартиру именно у этого застройщика.
Свободная планировка существует, если…
Изначально под условия свободной планировки подходят только вторые этажи пентхаусов, которых в Москве не так уж и мало. Это идеальное место! Осваивай внутреннее пространство, как хочешь! И закон над вами уже не властен. Но если у вас нет двухэтажного пентхауса, что делать со свободой, о которой вам только что твердил риэлтор при сделке? А ничего! Просто читайте далее.
Жизнь научит! Печальный случай из практики…
Молодая пара в возрасте от 25 до 35 лет с одним маленьким ребёнком рассматривает покупку квартиры в Москве. Им приглянулась 2-комнатная квартира. Они обращаются к застройщику в лице риэлтора, который постоянно повторяет одну и ту же фразу: «Свободная планировка, делайте, что хотите!». Уловка риэлтора удалась, они покупают именно эту квартиру и заключают договор долевого участия. Ждут, когда дом будет сдан, и им вручат заветные ключи от квартиры. Итак, пришёл день икс, все свершилось, ключи у наших героев в кармане! Перед началом ремонта они едут получать план БТИ. Получают, смотрят в него и изумляются от увиденного.
Как оказалось, застройщик видит свободную планировку совсем по-другому! Перед ними вместо 2-комнатной квартиры площадью 75 кв.м нарисована однокомнатная студия с отдельной кухней, туалетом и ванной комнатой (общая площадь та же – 75 кв. м, всего одна жилая комната – 55 кв.м).
Где же свободная планировка? Нет её и не будет! С точки зрения юриспруденции такого понятия вовсе не существует! И отношения с застройщиком у вас как раз находятся в рамках юридического права.
Вместо своей мечты о свободе вы получаете более жесткие рамки закона. Раньше архитекторы и дизайнеры могли предложить клиенту увеличить площади жилых и мокрых зон за счет коридоров, это и была та самая свобода действий. Но с каждым годом правила меняются, и пока не встретишь подобное на практике, то даже не можешь предупредить заказчика, который приходит за советом или с просьбой определиться с будущей покупкой.
В данном случае на плане БТИ полностью отсутствовала нежилая зона коридоров, а это значит, что хозяева не смогут, как хотели ранее, изменить габариты кухни и санузлов. Вообще ничего с ними сделать не смогут! Помещения должны остаться только такими, как нарисованы на плане БТИ. Потому что по закону жилая площадь не может уменьшаться за счёт мокрых зон или наоборот. И это очень весомый аргумент! В такой ситуации застройщик попросту отнял своими действиями возможность использования нежилой площади во благо клиентам.
Зачем это сделано и кому выгодно?
Собственно, и так понятно, кому выгодно – застройщику. Расскажем нашу версию происходящего. Причина проста – деньги! Как мы писали в статье, посвящённой квартирному вопросу, площадь межкомнатных перегородок скрадывает от 1 до 1,5 кв.м в средней двухкомнатной квартире. То есть у каждого собственника появляются лишние метры, на которые вы не рассчитывали изначально при покупке, а это доплата в размере от 150 до 350 тыс. руб. за 1 кв.м. Представьте, если таких квартир в доме 300 или 500! Выходит, что застройщик экономит и при этом зарабатывает. Зарабатывает на лишних метрах, которых быть у вас не должно: берем средние 200 тыс. руб. за 1 кв.м и умножаем их на 300 квартир, получаем 60 млн руб. И это только на таком «фокусе» со свободной планировкой! А еще застройщик автоматически экономит на необходимости платить подрядчику за возведение межкомнатных перегородок и материал. В общем, сплошные «плюшки» для застройщика.
Правила и нормы, нарушенные застройщиками
Делая «свободную планировку», застройщик нарушает государственные правила и нормы, а именно п.3.9. СанПиН 2.1.2.2645-10:
3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.
А если нарушаются нормы и правила, причём так открыто, то такой дом не сможет пройти согласования в МГЭ (МосГорЭкспертиза). Так было всегда, но не сейчас! Запретов на строительство не происходит, и подобных ЖК с такими явными нарушениями все больше!
Также идёт частичное нарушение пунктов в договоре долевого участия. Согласно статье 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019):
1.1. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
Также согласно статье 7 того же закона:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
2. В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Список застройщиков:
ЖК «Маяковский» – застройщик ООО ДРСУ «Северное»
ЖК «Триколор» – застройщик Capital Group
ЖК «Водный» – застройщик MR Group
ЖК VAVILOVE – застройщик INGRAD
Это только часть жилых комплексов с такими проблемами, дальше будет только веселее! Наше законодательство, увы, не поспевает за модой застройщиков на свободную планировку.
Есть ли выход?
Как понять, что вы можете оказаться в подобной ситуации?
Слушайте внимательно риэлтора, особенно в тот момент, когда произносится фраза «свободная планировка»! Такие вам квартиры не нужны, в них меньше свободы действия.
Ознакомьтесь с сайтом застройщика документами, представленными там. Застройщик обязан выставлять документы, подтверждающие строительство ЖК, на сайте! Находите файл в документах с проектной декларацией, в ней обычно присутствует пункт «Основные характеристики жилых помещений». В этом пункте прописываются параметры будущих квартир: кадастровый номер, расположение, секция, корпус, площади, количество комнат, этажность. Вас должно интересовать два параметра – площадь и количество комнат. Полистайте этот пункт: если в столбце «Количество комнат» проставлена везде цифра 1, а в столбце с площадью цифры варьируются от 40 кв. м до 80 кв. м, то это как раз та ситуация, про которую мы вам рассказываем. Проверяйте застройщика, он может вам недоговаривать и вводить в заблуждение!
Подведем итоги всего сказанного. Если вы попались на удочку свободной планировки, то вам уже некуда бежать! Вы можете не принимать квартиру, ссылаясь на пункты в ДДУ, и, может быть, даже пойти на расторжение договора, так как исправить застройщик уже ничего не сможет. Если вы все-таки купили и приняли такую квартиру, то вам потребуется хороший юрист, чтобы идти в суд и подавать иск на застройщика. Ну а если у вас нет желания портить себе настроение, то просто расслабьтесь. Ваша следующая квартира все равно будет лучше этой, ведь вы уже опытный покупатель, и обмануть вас будет сложно!
Выражаем благодарность юристам сайта Правовед.ru за помощь в подготовке правовой части этой статьи!
Графические эскизы Алексея Корчинского
Автор статьи – Алексей Корчинский.
Архитектор, дизайнер, старший преподаватель МАРХИ, член Союза Московских Архитекторов. Руководитель студии архитектуры и дизайна Like Interior.
likeinterior.su / like.interior
