Вы стали счастливым обладателем ключей в новостройке? Уже подписали акт приема-передачи, у вас на руках ДДУ (договор долевого участия), и вы сходили и посмотрели на свои «хоромы» вблизи?
В зависимости от того, где находится ваше жилье – Москва, Московская область, регионы или другая страна, – есть существенные различия. И также влияет тип жилья: бизнес-класс, эконом-сегмент или элитное жилье. Мы в этой статье рассмотрим такой вариант, как Москва, бизнес-класс. Все ваши дальнейшие действия регламентирует постановление Правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».
Отлично! Казалось бы, все просто. Но есть определенный порядок действий.
«О, сколько нам открытий чудных
Готовит просвещенья дух,
И опыт, сын ошибок трудных,
И гений, парадоксов друг,
И случай, бог изобретатель»
Чтобы начать ремонт в новостройке, необходимо сделать первичную инвентаризацию квартиры в БТИ. В Москве с 2013 года застройщики ставят квартиры на кадастровый учет и выдают собственникам техпаспорт кадастровых инженеров. В целях экономии они не ставят дома на учет в БТИ. План кадастровых инженеров Мосжилинспекция не принимает к рассмотрению, она принимает только техпаспорт БТИ (п.2.3.3.5 ППМ №1104-ПП «Административный регламент»). Смотрим внимательно: 29 декабря 2017 г. N 1104-ПП «О внесении изменений в постановление Правительства Москвы ОТ 25 октября 2011 г. N 508-ПП». Любые действия с квартирой, такие как продажа, дарение, завещание, наследство, кредит под залог квартиры и т.д., потребуют техпаспорта БТИ. Поэтому квартиру желательно поставить на учет в БТИ, даже если не будет производиться перепланировка.
Необходимые действия для получения первичного паспорта БТИ
Пункт №1
прийти самостоятельно в МФЦ и предоставить два документа: ДДУ + акт приема-передачи;
написать заявление;
оплатить непосредственно в МФЦ госпошлину в размере 2 тыс. рублей;
И через 10 дней вы получите право собственности. Но и комплект «ДДУ+ акт приема-передачи (АПП)» является правоустанавливающим документом. Т.е. вы можете право собственности получить в любое время.
Пункт №2
заказать выписку из ЕГРН с графическим листом по вашей квартире, заплатив госпошлину в размере 400 рублей (срок изготовления 10 дней);
Пункт №3
заказать в вашей управляющей компании выписку (экспликацию) вашей квартиры с размерами мокрых зон и трассировок + поэтажный план. Спросите: «Откуда же она, мы только собрались ее делать?!». Идем в начало статьи и читаем, что у нас там с 2013 года.
Пункт №4
прийти в любое БТИ (по экстерриториальному признаку), предоставить правоустанавливающие документы. Смотрим выше, что ими являются либо комплект из ДДУ+АПП, либо выписка из ЕГРН о том, что вы являетесь собственником;
написать заявление;
заплатить госпошлину (за «двушку» выйдет 2400+12000=14400 руб.). Расценки можно узнать на mosgorbti.ru;
отдать копию выписки из ЕГРН с графическим листом;
отдать выписку (экспликацию), сделанную в УК.
Вам назначат день выезда инженера из БТИ (выезды проходят дважды в неделю). Он сделает в вашей квартире замеры, и дальше вы ждете техпаспорт.
Но существуют подводные камни в этой, казалось бы, понятной схеме. Например, если застройщик сэкономил и не сделал трассировку стен и гидроизоляцию мокрых зон? Приезжает инженер из БТИ, делает техпаспорт – это просто пустой квадратик! И Мосжилинспекции фактически нечего согласовывать.
Можно выложить самостоятельно в 1 ряд кирпичи, обозначающие планировку квартиры по плану застройщика, и сделать гидроизоляцию. Все размеры есть у вас в выписке (экспликации) от УК.
Либо вы можете пойти другим путем: например, через компанию, занимающуюся инженерными проектами и согласованиями.
Следующий этап-подача документов в Мосжилинспекцию
Вам кажется, что у вас свободная планировка? Забудьте! Юридически такого понятия не существует! Это просто уловка и экономия застройщика. Соответственно, если вы планируете возводить стены, делать проемы, изменять расположение сантехники, изменять границы мокрых зон и т.д. – это регламентируется все тем же 508 постановлением. Одним словом, вас по любому ждет согласование!
Какие документы нужно подавать и куда?
Подаем в любой МФЦ следующие документы:
заявление;
правоустанавливающие документы (см. выше, что это);
техпаспорт БТИ (смотри выше, как его сделать);
предоставить архитектурный проект (АР). Его можно заказать на базе вашего дизайн-проекта в организации, имеющей допуск СРО (это обязательное условие, обратите внимание). От вас потребуется предоставить кроме дизайн-проекта технические условия (ТУ), которые можно взять в УК (в управляющей компании);
предоставить техническое заключение на жилое помещение. Его может изготовить та же организация с СРО. Это так называемое ТЗК (техническое заключение о состоянии конструкций). Для этого к вам приходит инженер, делает замеры и само ТЗК. И да, это вовсе не тот инженер, что приходил из БТИ! Сроки изготовления зависят от площади и сложности объекта, как пишут на сайте.
Теоретически после получения документов и распоряжения с разрешением на перепланировку из МЖИ выдается журнал для фиксации всех проводимых работ. Он еще может называться журналом ремонтно-строительных работ, и плюс к нему оформляются акты скрытых работ. Вы можете приступать к ремонту! Поздравляем вас с прохождением квеста «Новостройка свободной планировки, с чего начать»!
